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Abstandsflächen und Abstände 

Zwischen Gebäuden müssen bestimmte Abstände eingehalten werden – es darf nicht zu eng gebaut werden. Dies gilt auch für andere bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, von denen aber Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen (zum Beispiel Mauern ab einer bestimmten Höhe).

Grund dafür ist in erster Linie der Brandschutz. Es soll vermieden werden, dass Feuer auf benachbarte Bauten übergreifen können. Zum anderen soll so genügend Tageslicht in die Aufenthaltsräume gelangen.

In der Praxis werden diese Anforderungen mit festgelegten Abstandsflächen und Abständen realisiert.


  • Was ist eine Abstandsfläche?
  • Regelungen
  • Ausnahmen

Was ist eine Abstandsfläche?

Vor den Außenwänden von Gebäuden müssen so genannte Abstandsflächen freigehalten werden. Dies bedeutet, dass vor jeder Außenwand eines Gebäudes eine bestimmte Fläche nicht bebaut werden darf.

Abstandsflächen erinnern auf einem Bauplan an umgeklappte Außenwände. Sie werden folgendermaßen gebildet:


Vor jeder Außenwand wird über deren gesamten Breite auf der Geländeoberfläche die Außenwand als Fläche projiziert. Wie weit diese Fläche vom Gebäude weg reicht, ergibt sich aus der Höhe des Gebäudes. Die Trauf- und Giebelseiten des Hauses werden unterschiedlich betrachtet. Es empfiehlt sich, zur genaueren Berechnung den Rat eines Fachmanns einzuholen, da für die Abstandsflächen die Höhe der Außenwände sowie die Form, die Höhe und die Neigung des Daches von Bedeutung sind.

Außer Betracht bleiben an den Außenwänden vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände. Vorbauten werden nur dann bei den Abstandsflächen nicht beachtet, wenn sie

  • insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen,
  • nicht mehr als 1,50 Meter vor die Außenwand vortreten
    und
  • mindestens 2 Meter von der gegenüberliegenden Nachbarsgrenze entfernt bleiben.

Die Tiefe einer Abstandsfläche, also das Maß, wie weit sie vom Haus wegreicht, wird mit H bezeichnet. Dieses H bildet die Grundlage für die nachfolgend aufgeführten Abstandsflächenregelungen.

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Regelungen

Die Tiefe der Abstandsfläche, die vor jeder Außenwand freigehalten werden muss, beträgt 0,4 H, jedoch mindestens 3 Meter. Vor den Außenwänden von Wohnbebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügen als Tiefe der Abstandsfläche 3 Meter.

Abstandsflächen müssen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen und es dürfen auch keine Abstandsflächen von anderen Gebäuden hineinragen. Ausnahmsweise dürfen sie auch auf angrenzende Grundstücke reichen, wenn rechtlich gesichert ist, dass sie vom Nachbarn nicht überbaut werden. Dies geschieht zum Beispiel durch die Eintragung einer entsprechenden Baulast ins Baulastenverzeichnis.

Bei öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen dürfen die Abstandsflächen bis zu deren Mitte reichen.

Grundsätzlich dürfen sich Abstandsflächen nicht überdecken. Dieses Überdeckungsverbot gilt jedoch nicht für:

  • Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zu einander stehen
  • Außenwände zu einem nicht einsehbaren Gartenhof bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2
  • Gebäude und bauliche Anlagen, die in den Abstandsflächen zulässig sind (siehe unten: "Ausnahmen")
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Ausnahmen

Folgende Bauwerke (bauliche Anlagen) haben keine eigenen Abstandsflächen und sind auch in den Abstandsflächen von anderen Gebäuden erlaubt:

  • Garagen einschließlich Abstellraum und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten, mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 Metern, einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 Metern und einer Gesamtlänge pro Grundstück von höchstens 15 Metern
  • gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 Metern, einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 Metern und einer Gesamtlänge pro Grundstück von höchstens 15 Metern
  • Stützmauern und geschlossene Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 Metern

Eine Abstandsfläche vor Außenwänden an Grundstücksgrenzen ist nicht erforderlich, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. Dies kann zum Beispiel in Bebauungsplänen festgelegt sein, wenn die Anordnung der Häuser auf den Grundstücken vorgeschrieben ist. In Gebieten ohne Bebauungsplan kann die Eigenart der Umgebung eine Grenzbebauung erforderlich machen.

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Freigabevermerk
Dieser Text wurde freigegeben durch die Sächsische Staatskanzlei.


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