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3.3 Kauf eines Grundstücks / Objekts 


Kauf und Vertragsabwicklung


Erster Ansprechpartner für den Kauf eines Grundstücks ist grundsätzlich die Eigentümerin oder der Eigentümer. Häufig werden aber auch Vermittler (Immobilienmakler) mit dem Verkauf eines Grundstücks beauftragt. Die Gemeinden und Landkreise verkaufen ebenfalls Grundstücke. Informieren Sie sich dazu in deren Amtsblättern, in öffentlichen Aushängen oder im Internet. Den Verkauf von Immobilien, die dem Freistaat Sachsen gehören, übernimmt der Staatsbetrieb Sächsisches Immobilien- und Baumanagement (SIB).


Der Kauf eines Grundstücks kommt durch einen Kaufvertrag zu Stande, der von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden muss. Das Grundstück wechselt jedoch erst mit der Einigung von Erwerber und Veräußerer (Auflassung) und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch den Eigentümer.


Bis dahin gilt es mehrere Dinge zu beachten:

  • Sind bestimmte Genehmigungen und Auskünfte nötig? In der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) wird geprüft, ob Alteigentümer Rückübertragungsrechte geltend gemacht haben. Bei großen landwirtschaftlichen Grundstücken ist eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich. Des Weiteren kann eine Bescheinigung darüber notwendig sein, dass der Gemeinde kein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zusteht und sie auch keines geltend machen wird. Es sollte auch geprüft werden, ob nicht noch andere (zum Beispiel Mieter einer Eigentumswohnung) solche Rechte besitzen und im Bedarfsfall entsprechende Bescheinigungen ausgestellt werden.
  • Existieren Belastungen, wie zum Beispiel Hypotheken oder Grundschulden, auf dem Grundstück? Kümmern Sie sich darum, dass Sie ein lastenfreies Grundstück erwerben. Sie können als Käufer diese Belastungen ablösen und begleichen, der Verkäufer erhält in der Folge als Kaufpreis nur noch den Differenzbetrag zum eigentlich vereinbarten Preis. Nach der Löschung solcher Belastungseinträge im Grundbuch erwerben Sie ein insoweit lastenfreies Grundstück.
  • Zwischen dem Vertragsschluss und der eigentlichen Eigentumsübertragung kann einige Zeit vergehen. In dieser könnte der bisherige Eigentümer theoretisch das Grundstück an jemanden anderen veräußern oder durch Vollstreckungen von Gläubigern das Grundstück verlieren. Vor diesen Unannehmlichkeiten schützt eine Vormerkung im Grundbuch.
  • Die Notarin oder der Notar ist verpflichtet, eine Kopie des Kaufvertrages an das Finanzamt weiterzuleiten. Dieses wird vom Käufer per Bescheid Grunderwerbssteuer fordern. Sobald der Betrag durch Sie beglichen ist, stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser ist eine Grundbucheintragung möglich.

Das Grundstücksrecht ist anspruchsvoll und im Einzelfall kann die Abwicklung eines Kaufvertrages aufgrund schwieriger Gegebenheiten kompliziert werden. Die Notarin oder der Notar, bei der beziehungsweise bei dem Sie die Beurkundung vornehmen lassen, kann – falls Sie das wünschen – auch die gesamte Abwicklung des Vertrages bis hin zur Eintragung in das Grundbuch für Sie übernehmen. Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist für Sie die Angelegenheit vollständig erledigt.

Zwangsversteigerung


Neben dem klassischen Erwerb vom Eigentümer, ist auch der Erwerb durch eine Zwangsversteigerung denkbar. Zwar ist dadurch die Auswahl des Grundstücks beschränkt, aber es können durchaus niedrigere Preise als auf dem freien Immobilienmarkt erzielt werden.


Zuständig für die Versteigerung ist das Amtsgericht (Vollstreckungsgericht), in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und damit das Eigentums- oder Erbbaurecht am Grundstück. Informieren Sie sich beim Amtsgericht, im Amtsblatt der Gemeinde oder auch im Internet über anstehende Zwangsversteigerungen.

Grundbuch


Der Kauf allein macht das Grundstück noch nicht zu Ihrem Eigentum. Sie müssen noch als (neuer) Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Details zur Eintragung in das Grundbuch können Sie unter "Änderung von Grundbucheinträgen" nachlesen (Link oben rechts auf dieser Seite).


Als Eigentümer eines Grundstücks sind Sie verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen. Darüber hinaus tragen Sie für Ihr neues Grundstück die Verkehrssicherungspflicht.


Vor dem Kauf sollten Sie einen Blick in das Grundbuch werfen. Es ist ein öffentliches Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken offen legt und Belastungen (zum Beispiel Grundschulden und Hypotheken) kenntlich macht. In der rechten Randsplate erfahren Sie die Einzelheiten von Einsicht und Abschrift aus dem Grundbuch.


Für regelmäßige Nutzer, wie Behörden, Banken und Notare, gibt es das "Webbasierte Abrufverfahren" (Elektronisches Grundbuch), mit dem zeitintensive und persönliche Gänge zum zuständigen Grundbuchamt entfallen.

Baulastenverzeichnis


Durch eine Baulast ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, sich an die in der Baulast geregelten Bestimmungen zu halten. Eine Baulast ist eine individuelle öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, welche sich nur auf ein bestimmtes Grundstück bezieht. Baulasten können beispielsweise den Pkw-Stellplatznachweis, die Anbauverpflichtung, die Übernahme von Abstandsflächen, die Erschließung (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) oder die Vereinigung von Grundstücken betreffen.


Durch die Übernahme von Baulasten wird die Realisierung von Bauvorhaben oder Grundstücksteilungen erst ermöglicht, wenn diese aufgrund rechtlicher Vorgaben sonst nicht zulässig wären. Ein Beispiel: Die Abstandsflächen Ihres geplanten Hauses würden über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück reichen. Das ist gesetzlich nicht erlaubt und Ihr Bauvorhaben wäre damit unzulässig. Indem Ihr Nachbar dem jedoch zustimmt und sich in einer Baulast zur Freihaltung dieser hineinragenden Fläche auf seinem Grundstück verpflichtet, werden neue individuelle rechtliche Bedingungen geschaffen und das Vorhaben wird dadurch zulässig.


Baulasten werden in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Wenn Sie wissen möchten, ob auf Ihrem Grundstück Baulasten bestehen oder ob auf Nachbargrundstücken Baulasten existieren, die sich sowohl in positiver als auch negativer Weise auf Ihr Grundstück auswirken können, wenden Sie sich bitte an die Bauaufsichtsbehörde, in deren Zuständigkeitsgebiet das Grundstück liegt. Bei dieser können Sie Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhalten.

Grundstücksgrenzen / Vermessung / Teilung


Falls im Zusammenhang mit dem Kauf eine Vermessung der Grundstücksgrenzen nötig oder eine Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken geplant ist, informieren Sie sich bitte in der rechten Randspalte unter "Vermessung vorhandener Grundstücksgrenzen" und "Vermessung zur erstmaligen Festlegung neuer Flurstücksgrenzen / Grundstücksteilung".


Freigabevermerk
Dieser Text wurde freigegeben durch die Sächsische Staatskanzlei.


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