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3.2 Bebaubarkeit des Grundstückes 

Nach der Frage, ob ein Grundstück überhaupt bebaubar ist, steht die Frage, was darauf gebaut werden darf. Können Sie Ihre Vorstellungen überhaupt auf dem Grundstück Ihrer Wahl verwirklichen?



Ist das Grundstück bebaubar?


Diese Frage richtet sich im Wesentlichen nach dem Bauplanungsrecht. Danach sind vor allem drei Fälle relevant:

  • Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
  • Für das Grundstück gilt kein Bebauungsplan und es liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
  • Das Grundstück liegt im Außenbereich. Das ist der Fall, wenn die ersten beiden Varianten nicht zutreffen.

Generell sind nur Grundstücke in den ersten beiden Fälle bebaubar. Liegt ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und ist es darin als Bauland ausgewiesen, kann Ihnen das Baurecht nur gegen Entschädigung entzogen werden. Ein Flächennutzungsplan hingegen begründet kein rechtlich verbindliches Baurecht, sondern ist lediglich Ausdruck der groben Planungen der Gemeinde.


Fragen zur grundsätzlichen Bebaubarkeit von Grundstücken, eventuell auch im Außenbereich, kann Ihnen mit letzter Sicherheit nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde beantworten.



Was darf auf dem Grundstück gebaut werden?


Informieren Sie sich zuerst, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Ist das der Fall, richtet sich die Bebauung danach. Bei der Gemeinde können Sie vor Ort einen Blick hinein werfen und bei Bedarf in der Regel auch ein Exemplar bekommen.


Wenn der Bebauungsplan folgende Mindestfestsetzungen enthält:

  • Art der baulichen Nutzung (zum Beispiel Wohngebiet)
  • Maß der baulichen Nutzung (zum Beispiel Anzahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe)
  • überbaubare Grundstücksfläche (zum Beispiel Baugrenzen)
  • örtliche Verkehrsflächen,

handelt es sich um einen so genannten qualifizierten Bebauungsplan. Dann ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht oder wenn davon Abweichungen zugelassen werden. Damit ergibt sich für den Bauherrn das Baurecht unmittelbar, die Vorgaben sind eindeutig ablesbar und die wichtigste Voraussetzung für die Freistellung von der Genehmigungspflicht ist erfüllt.


Existiert für das Grundstück kein Bebauungsplan, muss es noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegen, damit es bebaut werden kann. Damit ergibt sich die Abgrenzung zum Außenbereich, in dem grundsätzlich nicht gebaut werden darf. Ob ein Grundstück im Innenbereich oder Außenbereich liegt, muss für jedes Grundstück separat begutachtet werden. Die Bebauung muss einen Eindruck der Geschlossenheit vermitteln. Abgrenzungsprobleme kann es insbesondere bei Freiflächen und bei Grundstücken am Ortsrand geben. Informieren Sie sich unbedingt bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde, ob das Grundstück tatsächlich bebaubar ist.


Was konkret auf dem Grundstück gebaut werden darf, wenn kein qualifizierter Bebauungsplan existiert, richtet sich möglicherweise nach den Festsetzungen eines einfachen Bebauungsplans. Dieser beinhaltet nicht alle Festsetzungen des qualifizierten Bebauungsplans, er trifft aber in Teilen ebenso verbindliche Vorgaben für die Bebauung. Für die Teile, die er nicht regelt, gelten die selben Bedingungen, als wenn überhaupt kein Bebauungsplan besteht. Dann muss sich das Bauvorhaben an der bereits vorhandenen Bebauung in der Umgebung orientieren. Dazu ist es erforderlich, dass es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der Umgebung einfügen muss.Das neue Haus muss sich also dem vorhandenen Bestand anpassen.


Sie haben auch die Möglichkeit, von der Bauaufsichtsbehörde vorab verbindlich feststellen zu lassen, ob Ihr Vorhaben auf dem Grundstück aus bauplanungsrechtlicher Sicht zulässig ist. Beantragen Sie hierzu einen Vorbescheid, nähere Informationen erhalten Sie im rechts aufgeführten Verwaltungsverfahren.



Freigabevermerk
Dieser Text wurde freigegeben durch die Sächsische Staatskanzlei.


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